RUBRICA DE OPINIÃO: O PROBLEMA DA HABITAÇÃO EM PORTUGAL NÃO É O PREÇO DAS CASAS. É O TEMPO QUE DEMORAMOS A CRIÁ-LAS.
Portugal fala diariamente sobre o preço da habitação, mas continua a falar pouco sobre aquilo que realmente está na origem do problema: a falta de oferta e o tempo necessário para colocar novas casas no mercado. Entre licenciamentos demorados, custos crescentes de construção e falta de previsibilidade, o verdadeiro desafio não está apenas em tornar a habitação mais acessível, mas em conseguir produzi-la em quantidade, com rapidez e de forma sustentável.
Durante anos discutimos se as casas estão caras, se os investidores pressionam o mercado, se o crédito está demasiado acessível ou demasiado caro e se existem apoios suficientes para as famílias. Mas talvez continuemos a discutir o problema pelo lado errado. O verdadeiro desafio da habitação em Portugal começa muito antes do preço final. Começa na capacidade que temos, ou não temos, para criar nova oferta em tempo útil.
A OCDE tem vindo a apontar de forma clara alguns dos principais bloqueios do mercado português: processos de licenciamento demorados, complexidade regulatória, dificuldades de investimento e uma oferta que reage lentamente à procura. Isto é especialmente relevante num país onde a pressão residencial continua elevada nas principais áreas metropolitanas e onde o acesso à habitação se tornou uma das maiores preocupações das famílias.
Os números ajudam a perceber a dimensão do problema. No segundo trimestre de 2026, a renda mediana dos novos contratos em Portugal ultrapassou os 10 euros por metro quadrado. Na Grande Lisboa, esse valor superou os 15 euros por metro quadrado e, em Lisboa, aproximou-se dos 18 euros por metro quadrado. Feitas as contas, um apartamento de 100 m² pode facilmente representar mais de 1.500 euros mensais na Grande Lisboa. Em Lisboa, esse valor aproxima-se dos 1.800 euros. Isto não é apenas uma questão de perceção. É uma questão matemática.
Quando existem mais pessoas à procura de casa do que casas disponíveis, o preço sobe. É simples. E é precisamente por isso que não podemos continuar a falar apenas de baixar preços sem discutir seriamente como aumentar a oferta. Um promotor pode passar anos entre a aquisição de um terreno, os projetos, as especialidades, os pareceres, o licenciamento, o financiamento, a construção e a comercialização. Cada mês de atraso tem um custo. E esse custo, mais cedo ou mais tarde, entra no preço final.
Por isso, quando se fala de habitação acessível, é importante perceber uma coisa: não basta querer vender mais barato. É preciso conseguir produzir mais barato e mais depressa. O preço de uma casa inclui terreno, construção, materiais, mão de obra, impostos, taxas, financiamento, risco e tempo. Se estes fatores aumentam ou se mantêm elevados, é irrealista esperar que o preço final desça de forma significativa sem uma alteração estrutural do sistema.
Existe ainda outro ponto que merece ser dito com clareza: ajudar as pessoas a comprar casa não é o mesmo que criar habitação. Apoios, garantias públicas, benefícios fiscais ou melhores condições de crédito podem ser úteis e importantes, mas se aumentarmos a capacidade de compra sem aumentar simultaneamente o número de casas disponíveis, estaremos a colocar mais procura sobre a mesma oferta. E isso pode ter exatamente o efeito contrário ao pretendido.
É por isso que Portugal precisa de uma política de habitação mais orientada para a produção. Precisamos de processos de licenciamento mais rápidos, de maior previsibilidade urbanística, de mais solo efetivamente disponível para construção, de maior estabilidade fiscal e regulatória e de melhores condições para quem investe e desenvolve projetos. Precisamos também de aumentar a produtividade da construção, apostar mais na industrialização, reduzir tempos de execução e criar condições para que os projetos cheguem ao mercado com menos incerteza.
Também é importante perceber que construir mais não significa automaticamente construir melhor ou construir para todos. O grande desafio está em conseguir criar oferta para diferentes níveis de rendimento. Se o custo de produzir uma casa já é demasiado elevado à partida, dificilmente essa casa chegará ao mercado a um preço acessível para uma família média. E é aqui que a discussão precisa de ser mais séria, mais técnica e menos ideológica.
Portugal não pode continuar a tratar a habitação apenas como um problema de preço. É um problema de oferta, de planeamento, de eficiência e de execução. Podemos continuar a discutir quem compra, quem vende e quanto custa cada metro quadrado. Mas enquanto demorarmos anos a transformar um terreno numa casa pronta a habitar, continuaremos a atacar os sintomas e não a causa.
A questão que deveria estar no centro do debate é simples: quantas casas precisa Portugal de colocar no mercado todos os anos para equilibrar a procura? E, a partir daí, o que temos de mudar para conseguir produzi-las? Enquanto não respondermos a esta pergunta com medidas concretas, continuaremos a assistir à mesma realidade: menos oferta, mais pressão, rendas elevadas e famílias com cada vez mais dificuldade em encontrar uma solução habitacional adequada.
O problema da habitação em Portugal não é apenas o preço das casas. É o tempo que demoramos a criá-las.
TEXTO DE OPINIÃO: NELSON GALHOFO - (FOUNDER & CEO GALHOFO REAL ESTATE)
